Новостройки

К этой категории жилой недвижимости относятся объекты, которые не принадлежат и не принадлежали кому-либо на праве собственности.

Можно разделить на две основные категории: это новостройки от застройщика и новостройки от владельца объекта, у которого есть право оформить объект в свою собственность.

Три этапа новостройки:

1. До момента получения застройщиком разрешения на строительство.

Условия получения застройщиком разрешения на строительство:

- земля под строительство либо в собственности, либо в долгосрочной аренде;

- застройщик - юридическое лицо;

- порядок привлечения денежных средств застройщиком соответствует законодательству (практически имеют место быть два варианта: по договору долевого участия или по договору жилищно-строительного кооператива).

До получения разрешения на строительство покупатель может заключить договор соинвестирования, по которому после получения разрешения на строительство застройщик и соинвестор обязаны заключить: либо договор долевого участия, либо договор членства в жилищно-строительном кооперативе.

2. С момента получения разрешения на строительство до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В этот период и происходит сам процесс строительства. Покупатель в этот период является либо долевым участником (дольщиком), либо членом ЖСК.

3. С момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию до момента регистрации права собственности.

В этот период должны произойти два основных события: застройщик должен поставить квартиры на кадастровый учет и должна появиться управляющая компания. После этого возможна регистрация права собственности.

Покупатель может "приобрести" объект у застройщика на любом из этих этапов, только называться он будет по разному: соинвестор, дольщик, член ЖСК. На начальном этапе больше рисков, но и стоимость объекта самая низкая. Чем дальше, тем выше стоимость и меньше риска.

На любом этапе такой покупатель может стать продавцом, и оформляется такая сделка как переуступка права.

Разница между договором долевого участия и договором ЖСК:

- договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, договор ЖСК - нет;

- по ДДУ застройщик дает гарантию на объект - 5 лет;

- по ДДУ, в принципе, существует застройщик с определенной ответственностью перед дольщиками, при ЖСК - нет субъекта, который бы нес ответственность перед членом ЖСК, кроме других таких же членов ЖСК;

- по ДДУ стоимость объекта выше, но и рисков меньше, чем по ДЖСК

Стоимость по ДДУ выше за счет облагаемости стоимости объекта 18% налогом, а так же из-за большего срока аренды земли (49 лет), при ЖСК срок аренды меньше.

Как выбирать новостройку:

1. Выбираете подходящую по Вашим параметрам и стоимости квартиру.

2. Обратите внимание на сроки сдачи объекта.

3. Проверяете застройщика по следующим параметрам:

- история застройщика; - отзывы; - сданные объекты и отзывы о них; - документация на объект; - соответствие этапа строительства необходимой документации к этому этапу; - соответствие этапов строительства обещанным срокам; - порядок и форма оформления Ваших с застройщиком взаимоотношений.