Почему продавать или покупать жилое недвижимое имущество лучше через риэлтора?
Рынок недвижимости имеет свои отличительные особенности: высокая стоимость объектов, повышенные требования к нему у государства, повышенный интерес у разного рода недобросовестных участников, малый опыт или его отсутствие у собственников (будущих собственников) объектов.
Любой человек, решивший продать или купить жилую недвижимость, пусть даже будучи очень грамотным и умным, попадает в определенную группу риска и находится в состоянии, как минимум, необычном, а то и в стрессовом. Это происходит потому, что сделки с недвижимостью для большинства людей происходят один - два раза в жизни. Допустить ошибку в таком положении достаточно легко, а она может оказаться роковой. Пожалеть сумму в 150000 руб. в виде вознаграждения за профессионально оказанную услугу и потерять все 100% - это, мягко говоря, непростительная глупость.
Важной особенностью рынка недвижимости Москвы является то, что 99% объектов, выставленных на продажу, продается через риэлторов. А так же, 99% покупателей покупают для себя жилье через риэлторов.
С чем же сталкивается собственник или покупатель, решившие самостоятельно продать или купить?
С тем, что контактировать им приходиться с риэлтором, и тут два варианта:
1. Либо им честно говорится, что если Вы без риэлтора, то Вам придется оплатить услугу либо по продаже, либо по покупке;
2. Либо каким-то образом Вас заставляют оплатить эту услугу, а Вы даже не поймете, что это произошло, и таких способов в арсенале недобросовестных риэлторов не мало.
Так или иначе услуга оплачивается, только вопрос: понимает ли это продавец или покупатель? Возможно, на каком-то этапе, это станет известно, но будет уже поздно что-то менять.
Так лучше заранее, разумно и взвешенно, выбрать риэлтора, который будет соответствовать Вашим требованиям.
Но, наверное, самой важной причиной, почему лучше сотрудничать со специалистом, кроме того, что продавец или покупатель получает снижение уровня тревоги, экономит время - это материальная выгода. Специалист всегда продаст дороже, а купит дешевле. Для этого в арсенале Специалиста (с большой буквы) есть специальные технологии. Например он может продать объект клиента вообще не выставляя его в рекламу. Не все риэлторы обладают такими знаниями.
Но, наверное, самой важной причиной, почему лучше сотрудничать со специалистом, кроме того, что продавец или покупатель получает снижение уровня тревоги, экономит время - это материальная выгода. Специалист всегда продаст дороже, а купит дешевле. Для этого в арсенале Специалиста (с большой буквы) есть специальные технологии. Например он может продать объект клиента вообще не выставляя его в рекламу. Не все риэлторы обладают такими знаниями.
Как выбрать риэлтора?
На рынке недвижимости существует две основные формы профессиональной деятельности риэлторов. Это частные риэлторы (такое понятие как "частный маклер") и риэлторы, работающие от агентств недвижимости. Обратите внимание: "от агентств недвижимости". То есть более 70% риэлторов, заявляющих, что они сотрудники агентств, не являются сотрудниками этих агентств. У них нет ни трудового договора, ни отметки в трудовой книжке. Они оказывают Вам услугу, а сами не несут никакой ответственности. А договор Вы подписываете с неким агентством в лице людей, которых Вы никогда не увидите.
Таким образом выбирать риэлтора нужно не по признаку причастия к какому-либо агентству недвижимости. То есть риэлтор может быть и "частным маклером" и представителем агентства. Важно быть уверенным в том, что перед Вами специалист, который несет ответственность за свои действия.
Что при этом необходимо понимать? Если это сотрудник агентства недвижимости, то он должен предоставить Вам трудовой договор со своим работодателем, а в договоре, который Вы подписываете с агентством недвижимости должна быть прописана ответственность агентства за действия своего сотрудника.
С "частным маклером" все понятно, договор на оказание услуг Вы подписываете непосредственно с исполнителем.
Таким образом выбирать риэлтора нужно не по признаку причастия к какому-либо агентству недвижимости. То есть риэлтор может быть и "частным маклером" и представителем агентства. Важно быть уверенным в том, что перед Вами специалист, который несет ответственность за свои действия.
Что при этом необходимо понимать? Если это сотрудник агентства недвижимости, то он должен предоставить Вам трудовой договор со своим работодателем, а в договоре, который Вы подписываете с агентством недвижимости должна быть прописана ответственность агентства за действия своего сотрудника.
С "частным маклером" все понятно, договор на оказание услуг Вы подписываете непосредственно с исполнителем.
Итак: по каким признакам выбрать риэлтора?
Ответьте себе на вопрос: что Вы хотите получить в результате сотрудничества с риэлтором?
Мне невозможно знать как Вы отвечаете на этот вопрос, но я знаю как мыслит большинство клиентов.
Существует множество иллюзий, а по факту Вы получаете три основные "вещи":
1. Снижение уровня тревожности и беспокойства - только если в этом сможет убедить риэлтор. Как? - Своим профессионализмом.
2. Экономия времени.
3. Материальная выгода.
Мне невозможно знать как Вы отвечаете на этот вопрос, но я знаю как мыслит большинство клиентов.
Существует множество иллюзий, а по факту Вы получаете три основные "вещи":
1. Снижение уровня тревожности и беспокойства - только если в этом сможет убедить риэлтор. Как? - Своим профессионализмом.
2. Экономия времени.
3. Материальная выгода.
Рекомендуемый порядок действий:
- рекомендации знакомых;
- реклама риэлторов в интернете;
- общение по всем интересующим Вас вопросам с тем риэлтором, который при Вашем согласии будет оказывать Вам услугу;
- ознакомление с образцами документов;
- принятие решения по выбору риэлтора.
При анализе и выборе необходимо получить ответы на следующие вопросы:
- реклама риэлторов в интернете;
- общение по всем интересующим Вас вопросам с тем риэлтором, который при Вашем согласии будет оказывать Вам услугу;
- ознакомление с образцами документов;
- принятие решения по выбору риэлтора.
При анализе и выборе необходимо получить ответы на следующие вопросы:
- какими документами оформляются Ваши взаимоотношения?
(необходимо ознакомиться с образцами документов. Это так называемые агентские договора: договора на оказание услуг по покупке или по продаже.);
- условия оказания услуги
(читать далее "договора на оказание услуг");
- сколько стоят услуги, насколько прозрачно и понятно рассчитывается комиссия?
(читать далее "договора на оказание услуг");
- какой порядок проведения мероприятий по оказанию услуги?
(подробно об этих вопросах на страницах этого блога: "Продавцам" и "Покупателям").
Договора на оказание услуг:
Общие вопросы:
- Не подписывайте договора с передачей оригиналов правоустанавливающих и других документов агентствам недвижимости и риэлторам;
- Вас должны беспокоить договора на продажу или покупку объекта от Вашего имени, хотя они и не имеют законной силы. Представителем покупателя или собственника может быть только лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. При этом не рекомендую оформлять такие доверенности с правом подписания договора купли-продажи и получения денежных средств.
- В договоре должна быть указанна стоимость оказания услуги (либо фиксированная абсолютная величина, либо прозрачная формула расчета стоимости услуг).
Не рекомендую:
часто продавцу предлагается озвучить сумму, которую он хотел бы получить за свою квартиру, а затем предлагается не обращать внимания на то, за сколько фактически будет продана квартира, а разницу между стоимостью продажи и стоимостью ожидания оплатить в виде комиссии;
покупателю предлагается озвучить сумму, за которую он хочет приобрести квартиру, затем предлагается не обращать внимания на то, за сколько
фактически будет куплена квартира, а разницу между стоимостью покупки и стоимостью ожидания оплатить в виде комиссии;
В обоих случаях, как продавец, так и покупатель, оказываются в ситуации, при которой теряют очень не малые деньги, т.е. продавец может продешевить, а покупатель переплатить.
- Внимательно читайте какой перечень мероприятий по договору обязан выполнить ваш риэлтор. Желательно полный спектр (см. страницы "Покупателям" или "Продавцам" соответственно).
Может оказаться так, что по договору на продажу в услугу входит только реклама и организация просмотров объекта, а за юридическое сопровождение, подготовку документов, организацию расчетов и т.п. необходимо либо доплачивать, либо платить неким посредникам. А по договору на покупку в услугу входит только подбор вариантов, а за остальные мероприятия - дополнительные расходы.
(Читай так же "скрытые комиссии и платежи").
Контакты
Договора на оказание услуг:
Общие вопросы:
- Не подписывайте договора с передачей оригиналов правоустанавливающих и других документов агентствам недвижимости и риэлторам;
- Вас должны беспокоить договора на продажу или покупку объекта от Вашего имени, хотя они и не имеют законной силы. Представителем покупателя или собственника может быть только лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. При этом не рекомендую оформлять такие доверенности с правом подписания договора купли-продажи и получения денежных средств.
- В договоре должна быть указанна стоимость оказания услуги (либо фиксированная абсолютная величина, либо прозрачная формула расчета стоимости услуг).
Не рекомендую:
часто продавцу предлагается озвучить сумму, которую он хотел бы получить за свою квартиру, а затем предлагается не обращать внимания на то, за сколько фактически будет продана квартира, а разницу между стоимостью продажи и стоимостью ожидания оплатить в виде комиссии;
покупателю предлагается озвучить сумму, за которую он хочет приобрести квартиру, затем предлагается не обращать внимания на то, за сколько
фактически будет куплена квартира, а разницу между стоимостью покупки и стоимостью ожидания оплатить в виде комиссии;
В обоих случаях, как продавец, так и покупатель, оказываются в ситуации, при которой теряют очень не малые деньги, т.е. продавец может продешевить, а покупатель переплатить.
- Внимательно читайте какой перечень мероприятий по договору обязан выполнить ваш риэлтор. Желательно полный спектр (см. страницы "Покупателям" или "Продавцам" соответственно).
Может оказаться так, что по договору на продажу в услугу входит только реклама и организация просмотров объекта, а за юридическое сопровождение, подготовку документов, организацию расчетов и т.п. необходимо либо доплачивать, либо платить неким посредникам. А по договору на покупку в услугу входит только подбор вариантов, а за остальные мероприятия - дополнительные расходы.
(Читай так же "скрытые комиссии и платежи").
Контакты
Комментариев нет:
Отправить комментарий