Налоги

Пожалуй, один из самых важных вопросов при покупке и продаже недвижимости - это налоги. Какие налоги мы должны заплатить по законодательству при продаже жилья, и какие налоговые вычеты мы можем получить при покупке жилья?

Налоги при продаже:
Важно знать, что все, что будет описано ниже, касается Резидентов в Российской Федерации (не Граждан, а Резидентов). Резидентами являются лица, кто проживает на территории Российской Федерации не менее 183 дней в году. Такое проживание должно быть оформлено в соответствии с законодательством РФ. Резидентом может быть как Гражданин РФ, так и иностранный гражданин.
Если Продавец не Резидент (может быть при этом Гражданином РФ, но проживает в РФ менее 183 дней в году), то налог с продажи объекта равен 30% от суммы дохода, т. е. от стоимости объекта по договору купли-продажи. Никакие налоговые вычеты Не Резидентам не представляются. А так же на Не Резидентов не распространяется срок владения объектом недвижимости.

Далее все для Резидентов.
Если объект продажи в собственности более ТРЁХ ЛЕТ, то Продавец не платит никаких налогов и не подает декларацию о доходах с продажи в налоговые органы.
Если, менее ТРЕХ ЛЕТ, то Продавец (собственник) такого объекта обязан до 30 апреля года, следующего за отчетным, подать декларацию о доходах в налоговые органы и оплатить соответствующий налог (т. е. если квартира была продана в 2013 году, то - до 30.04.2014г.).
Если исчисленный налог равен 0 рублей, но проданный объект был в собственности менее трех лет, декларацию в налоговый орган необходимо подавать в указанный срок.
С какого момента исчисляется срок в три года?
С момента, когда регистрируется переход права собственности. Не с даты денежного расчета, не с даты подписания договора купли-продажи и др., а только с даты регистрации сделки в территориальном Управлении Федеральной регистрационной службы (РосРеестре). Важно знать, что сам договор купли-продажи не регистрируется, а регистрируется сделка. В период до 1998 года регистрировались договора, а регистрирующим органом было БТИ. После 1998 года — Юстиция. В настоящее время УФРС. Необходимо понимать, что в свидетельстве на право собственности указаны две даты, дата выдачи документа, и дата регистрации перехода права собственности. Дата выдачи документа для отсчета не важна.
Исключение при наследстве. Моментом появления права собственности у наследника считается дата оформления наследства у нотариуса, а не дата последующей регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе.
Внимание! Если собственник владел долей в квартире более 3 лет, и ему каким-либо образом досталась ещё доля в этой квартире (купил, была подарена, унаследовал, и т.д.), то сразу считается, что и эта доля у него в собственности так же более 3 лет.

В Законе нет никаких льгот, не для пенсионеров, не для инвалидов, не для ветеранов войны. Все равны.
Итак: процентная ставка подоходного налога с продажи объекта недвижимости составляет 13%.
По закону существует только ДВА ВАРИАНТА расчета налога. Продавец в праве выбрать любой из двух:
первый:
доходом признается разница между стоимостью продажи квартиры и стоимостью ее покупки. То есть чистый доход. При этом в налоговые органы Продавцу необходимо представить договор купли-продажи при покупке этого объекта и договор купли-продажи при продаже этого объекта.
(Пример: Стоимость покупки 3 000 000 рублей, стоимость продажи 5 000 000 рублей. Расчет налога: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей — это сумма налога.)
второй (с использованием налогового вычета):
доходом признается разница между стоимостью продажи квартиры и суммой налогового вычета.
Налоговый вычет составляет сумму равную 1 000 000 (Одному миллиону) рублей. Предоставляется Продавцу один раз в год.
Такой вариант выгоден Продавцу в случаях продажи объекта, который приобретался безвозмездно, либо его стоимость была менее 1 000 000 рублей.
(Пример: Продавец получил право собственности на квартиру безвозмездно (т. е. бесплатно), стоимость продажи 5 000 000 рублей. Расчет налога: 5 000 000 — 1 000 000 (налоговый вычет) = 4 000 000 * 13% = 520 000 рублей — это сумма налога.)

Исключение: можно выбрать одновременно оба способа.
(Пример: Продавец продал две квартиры в один год. Одна досталась по наследству (т. е. нет расходов на её приобретение), а вторая была куплена за 1 000 000 рублей. Обе квартиры были проданы по стоимости в 1 000 000 рублей каждая. По одной квартире Продавец использует налоговый вычет, а по другой рассчитывает доход, как разницу между стоимостью покупки и стоимостью продажи. По обоим сделкам налоги равны 0).

Важно знать:
Ст 220 НК, подпункт 3 пункта 2: (изменения от 10 июля 2013 г.)
"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 руб.) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)".
То есть, налоговый вычет предоставляется не Продавцу, а на объект продажи. Объектом продажи может быть квартира, комната в квартире, выделенная доля, но не доля в общей долевой или общей совместной собственности. Т.е. объектом может быть только та недвижимость, у которой есть свой кадастровый (условный) номер, лицевой счет.
При этом Продавцов (собственников) одного объекта может быть больше одного. 
При общей долевой собственности налоговый вычет в 1 000 000 рублей предоставляется продавцам в соответствии с их долями.
При совместной собственности сумму чистого дохода, полученного от продажи квартиры, делят между собственниками по договоренности на основании заявления о распределении долей. Заявление, в этом случае пишут в налоговом органе.
(Пример: Квартира перешла в собственность по наследству двум людям. Они стали собственниками по долям в общей долевой собственности, у одного 1/3 доля, у второго 2/3 доли. Продали квартиру за 3 000 000 рублей. Доход одного продавца составляет 1 000 000 рублей, доход другого — 2 000 000 рублей. Сумма налогового вычета для одного составит 333 333,33 рубля, для другого 666 666,66 рублей. Соответственно налоги составят: для одного — 1 000 000 — 333 333,33 = 666 666,66 * 13% = 86 666,66 рублей; для другого — 2 000 000 — 666 666,66 = 1 333 333,33 * 13% = 173 333,33 рубля).
В этом случае, совершенно неважно: одним договором купли - продажи будет оформлена сделка или каждый из собственников будет продавать свою долю по отдельному договору. Налоговые органы обязаны исчислять налоговый вычет согласно доли того или иного участника такой сделки. Т.е., налоговая суммирует все отдельные договора по одному объекту сделки.

 Но существует практика налоговых органов (не все налоговые подразделения ее применяют), в соответствии с которой собственник доли получает налоговый вычет в полной мере, т.е. 1 000 000 рублей. 
Практика такова: один договор на все доли - один миллион на всех собственников, Х договоров - Х вычетов по одному миллиону на каждый договор. Вычетов не может быть больше количества собственников.
(в нем говорится, что распределение размера указанного вычета между совладельцами жилого объекта, находящегося в общей долевой собственности, применяются только в случае одновременного отчуждения жилого объекта в целом (в данном случае - всей квартиры)). 
Только вот что значит "одновременно", может быть, это означает "в одном договоре" или "в один день", или вообще "в одном налоговом периоде", что соответствует году? 

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 2 ноября2012 г. N ЕД-4-3/18611@ ПО ВОПРОСУ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
(в этом письме говорится, что если на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей).
Т.е. можно и по одному договору, но должна быть правильная формулировка и у каждого собственника свое свидетельство?

Налог за детей в обычном порядке платят родители.

Налоговый вычет для нежилой недвижимости составляет 250 000 рублей, а не 1 000 000 рублей.

Налоговые вычеты при покупке:
Что же это такое — налоговый вычет при покупке жилой недвижимости, и кому он предоставляется?
Налоговый вычет при покупке жилой недвижимости — это, по сути, возврат подоходного налога, который уплачивается Покупателем (Гражданином) государству со своих доходов.
Фактически предоставляется один раз в жизни. Исключение составляет случай, если Гражданин уже использовал право до 2001г., т. е. он может еще раз этим правом воспользоваться (после 2001г).
Об использовании такого налогового вычета при покупке необходимо в течении трех лет с даты регистрации права собственности заявить в налоговые органы.
Выплата возврата производится до полного использования в срок до 15лет.
Приобретенная жилая недвижимость должна находиться на территории РФ.
Сумма с которой исчисляется налоговый вычет не может превышать 2 000 000 рублей. Т.е. сумма, подлежащая возврату, не может быть более 260 000 рублей, и рассчитывается как 13% от стоимости покупаемого объекта по договору купли-продажи.
(Пример 1: Покупатель купил квартиру за 1 700 000 рублей. Сумма налогового вычета составит 1 700 000 * 13% = 221 000 рублей.
Пример 2: Покупатель купил квартиру за 2 700 000 рублей. Сумма налогового вычета составит 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей.)
Если Покупатель не платит и не будет платить подоходный налог государству со своих доходов в виде 13% (с зарплаты в том числе), то государству просто не с чего обеспечить возврат налогового вычета при покупке.
Если Гражданин в течении одного налогового периода (календарный год) продает одну квартиру и покупает другую (т. е. даты регистрации обоих сделок в регистрирующем органе в одном календарном году), то он может сразу компенсировать налог с продажи квартиры налоговым вычетом при покупке квартиры. Это означает, что если продавалась квартира стоимостью более 1 000 000 рублей и в собственности она находилась менее трех лет, то сумма налогооблагаемой базы будет корректироваться в сторону уменьшения на сумму покупаемого жилья, но не более, чем на 2 000 000 рублей.
(Пример: Продали квартиру за 4 000 000, она была приватизирована год назад, и купили за 3 000 000 другую квартиру. Обе сделки зарегистрированы в один календарный год. Расчет налога с продажи: 4 000 000 — 1 000 000 (налоговый вычет при продаже) = 3 000 000 рублей — 2 000 000 (стоимость новой купленной квартиры, но не более 2 млн.) = 1 000 000 * 13% = 130 000 рублей.

Если дети являются собственниками в купленном жилье, то за них налоговый вычет могут использовать их родители.

С 1 января 2014 года вступают в силу новые правила предоставления имущественных налоговых вычетов. 
В первую очередь изменения связаны: с возможностью получения имущественных налоговых вычетов по расходам на приобретение не одного (как было раньше), а нескольких объектов жилья, но также в пределах установленного размера – 2 000 000 рублей; и с возможностью получения имущественного вычета по расходам на приобретение жилья совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность, где каждый из совладельцев вправе получить указанный вычет в пределах 2 млн руб. 
Если же участник общей долевой или общей совместной собственности не обратился в инспекцию, он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.
Так, имущественный налоговый вычет по новым правилам может быть предоставлен при соблюдении двух обязательных условий:
- налогоплательщик ранее не получал имущественный налоговый вычет;
- документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче - при приобретении прав на объект долевого строительства), должны быть оформлены после 1 января 2014 года.

Перечень документов, используемых для написания статьи:
Налоговый кодекс Статья 217 (пункт 17.1)
Налоговый кодекс Статья 220
Письмо Минфина РФ от 22.04.2011 N03-04-05/7-286 (доли)
Письмо Минфина РФ от 03.06.2009 N03-04-05-01/418 (две льготы одновременно)
Письмо Минфина РФ от 13.09.2010 N03-04-05/9-539 (доли)
Письмо Минфина РФ от 15.03.2011 N03-04-05/9-133 (две льготы одновременно)
Письмо Минфина РФ от 08.02.11 N03-04-05/7-67 (ИВ получает родитель за ребёнка)
Письмо Минфина РФ от 01.03.2012 N03-04-05/7-239 (ИВ получает Пенсионер)
Письмо ФНС РФ от 23.10.2009 N3-5-02/1588 (сертификат)
Письмо ФНС РФ от 13.08.2009 N3-5-04/1248 (доли, купленные в разные года)
Письмо УФНС по Москве от 05.07.2010 №20-14/4/069847 (ИВ для пенсионера)
Письмо УФНС по Москве от 30.06.2005 N28-10/461882 (наследство)
Письмо УФНС по Москве от 14.07.2008 N28-10/066949 (наследство)
Внесение изменений в статью 220 от 10.07.2013

Комментариев нет:

Отправить комментарий

Подписаться на: Сообщения (Atom)