Этот материал для того, кто принял решение продать, принадлежащую ему жилую недвижимость.
Для общего понимания:
1. По закону только собственник (владелец) недвижимости имеет право продать ее. Либо он делает это лично, либо за него (не "вместо") продать может другое лицо, обладающее соответствующей нотариально заверенной доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством.
2. Продавец должен четко понимать, при каких условиях его объект недвижимости будет продан, и что он хочет получить в результате продажи своей собственности.
Для информации:
- свободная продажа (продавец продает объект с целью получения денежных средств на свои цели);
- альтернативная продажа (продавец продает объект с условием одновременной покупки другого объекта за денежные средства, вырученные с продажи своего объекта);
Важно понимать, что при свободной продаже значительно легче продать объект недвижимости и по более высокой цене, равно как и купить квартиру за деньги, без условия встречной продажи своего объекта значительно легче и по более низкой цене.
Свободная продажа не возможна, если собственником объекта или его доли является несовершеннолетний. Требуется разрешение органов опеки (см. страницу "опека").
Основные параметры объекта недвижимости, которые интересуют потенциального покупателя:
1. Территориальные и технические параметры объекта:
- что за объект (земельный участок, дом, квартира, комната, доля в праве собственности на объект); - адрес; - транспортная доступность (удаление от станции метро, остановки общественного транспорта, ж.д. станции); - площадь земельного участка; - этаж и этажность дома; - год постройки дома; - серия дома; - тип дома; - материал дома (панельный, блочный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный); - количество комнат в квартире; - площадь квартиры (общая, жилая, кухня, санузел, балкон/лоджия, коридор, высота потолков).
2. Статус продаваемого объекта:
- объект вторичного рынка (продавец владеет объектом на основании свидетельства о праве собственности, т.е. продавец - собственник); - новостройка (продавец владеет правом оформления в собственность объекта на основании договора долевого участия или договора жилищно-строительного кооператива); - недострой (как правило относиться к строящемуся дому на земле, принадлежащей продавцу на праве собственности или по договору долгосрочной аренды, на который имеется проектная, строительная документация, но еще не сданный в эксплуатацию); - продажа свободная или альтернативная.
3. Юридические параметры объекта:
- количество собственников; - право продавца на объект (ДДУ, ЖСК, договор соинвестирования); - свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца; - документ основание для регистрации права собственности продавца (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве (по завещанию или в силу закона), договор передачи (приватизация), дарение, решение суда); - срок нахождения объекта в собственности продавца (более или менее трех лет, влияет на порядок налогообложения при продаже объекта недвижимости (см. страницу "налоги"); - готовность других документов, которые могут потребоваться для оформления и регистрации сделки (перечень документов далее); - есть ли несовершеннолетние собственники (если есть, то потребуется разрешение органа опеки на продажу объекта); - количество прописанных людей; - количество проживающих людей; - есть ли перепланировки и узаконены ли они.
4. Инфраструктура:
Наличие на территории расположения объекта продажи объектов инфраструктуры: школы, детские сады, поликлиники, магазины, детские площадки, спортивные площадки, парки и скверы, спортивные комплексы, торговые центры, банки, кинотеатры и т.п.
5. Состояние объекта:
Состояние квартиры, подъезда, придомовой территории, парковки, наличие лифтов, консьержа, ремонт, кухонная плита, мебель, техника, трубопровод, сантехника, окна, счетчики, домофон и т.д. и т.п.
Порядок действий:
1. Определиться с выбором специалиста по недвижимости, который окажет Вам услугу по продаже объекта (почему это важно и как это сделать см. страницу "выбор риэлтора").
Если Ваш выбор самостоятельная продажа, то дальнейшие шаги осуществляете сами (помните, что единственный процесс, который Вы можете осуществить самостоятельно, описан ниже, но он не самый эффективный (как с финансовой точки зрения, так и с временной)).
Если выбрали риэлтора (заключили договор на оказание услуги по продаже), то дальнейшие шаги по "поиску" покупателя будут осуществляться по другой технологии, по ряду причин, недоступной собственнику и более эффективной.
2. Сделать профессиональные фотографии объекта недвижимости и придомовой территории, а так же фото (картинку) планировки объекта.
3. Сделать грамотное, емкое и интересное описание объекта.
4. Сделать анализ предложений рынка недвижимости по объектам, которые по параметрам соответствуют Вашему объекту и спрогнозировать стартовую цену продажи.
(Объект недвижимости ПРОДАЕТСЯ ВСЕГДА при выполнении двух параметров: грамотное продвижение и позиционирование, и правильная цена.)
5. Обеспечить хорошую рекламу (как минимум размещение на ведущих сайтах по продаже недвижимости и в базах данных профессиональных риэлторских программ).
6. При отсутствии звонков и просмотров потенциальными покупателями необходимо небольшими шагами (по 100-200 тысяч рублей) опускаться в цене от стартовой стоимости раз в 1-2 недели. Цель: безопасно подойти к рыночной стоимости квартиры. (контролируйте что бы Ваш риэлтор не назначал цену квартиры не согласовав ее с Вами).
7. Обеспечить просмотр объекта потенциальными покупателями.
8. Внимательно составляете (читаете) и подписываете соответствующие документы при проведении сделки по купле-продаже Вашего объекта.
9. Готовите необходимые документы по объекту продажи для сделки.
10. Внимательно составляете (читаете) и подписываете соответствующие документы при проведении расчетов по сделке.
11. При необходимости, подаете налоговую декларацию и уплачиваете налоги.
Перечень документов для проведения сделки:
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(договор долевого участия, договор участия в жилищьно-строительном кооперативе, договор соинвестирования - в этих случаях договором сделки будет не договор купли-продажи, а, например, договор переуступки);
2. Документ - основание (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве (по завещанию или в силу закона), договор передачи (приватизация), дарение, решение суда и т.п.);
3. Выписка из финансово-лицевого счета (справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выдается ЕИРЦ (единый информационный расчетный центр));
4. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных гражданах (выдается в паспортном столе);
5. Согласие супруга продавца (желательно нотариально заверенное), если объект приобретался в браке, и на него распространяется режим совместной собственности, т.е. приобретался по возмездной сделке. Безвозмездная сделка - дарение, приватизация, наследство (даже в этих случаях лучше оформить такое согласие, особенно если продавец в браке состоял).
6. Согласие супруга покупателя, либо заявление, что покупатель в браке не состоит (желательно нотариально заверенное).
7. Копии паспортов всех участников сделки (всех собственников и всех покупателей, а так же представителей продавцов или покупателей, которые действуют по доверенности).
8. Квитанция об уплате госпошлины (можно оплатить в день подачи документов на регистрацию в регистрирующем органе).
Документы необязательные для регистрации перехода права собственности на объект в регистрационном органе, но необходимые для продажи по ипотеке, либо желательны для проверки:
1. Технический паспорт (заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации), можно через МФЦ (многофункциональные центры)).
2. Поэтажный план (заказывается в БТИ, можно через МФЦ).
3. Экспликация (заказывается в БТИ, можно через МФЦ).
4. Кадастровый паспорт (заказывается в БТИ, можно через МФЦ).
5. Выписка из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заказывается в регистрационном органе (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), необходим для проверки сведений о собственниках объекта и наличии или отсутствии обременений по объекту (залог, арест и т.п.). При регистрации права собственности на объект до 1998 года такие сведения можно получить в БТИ (бюро технической инвентаризации).
6. Справка из психоневрологического диспансера (по соглашению сторон).
7. Справка из наркологического диспансера (по соглашению сторон).
Порядок оформления документов по сделке:
1. Продавец и покупатель оформляют свои намерения о купле-продаже:
- основой является передача определенной суммы денежных средств (примерно 10% от стоимости объекта, о которой договорились продавец и покупатель, сумма может быть любой) как часть платежа за объект в виде аванса или задатка;
- оформляется это либо договором аванса (задатка), либо предварительным договором купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств авансом (задатком);
- денежные средства (аванс/задаток) передаются под расписку, оформленную соответствующим образом.
Предварительный договор несет в себе функцию - обязательство заключить в установленный срок основной договор купли-продажи.
Аванс - это часть платежа, в случае, если сделка срывается, аванс подлежит возврату в полном объеме.
Задаток кроме меры платежа несет в себе меру ответственности, т.е. в случае если сделка срывается по вине покупателя задаток не возвращается, а по вине продавца - возвращается в двойном размере.
(подробно об авансе и задатке)
2. Подписание договора купли-продажи.
Подписывается при подготовленном пакете документов на сделку (как правило, в день подачи документов на регистрацию). В том числе в договоре детально прописываются сроки и порядок расчетов, сроки и порядок освобождения и передачи объекта.
Если покупатель с ипотекой, то, как правило, договор купли продажи оформляется по образцу банка. Так же, перед его подписанием, покупатель подписывает кредитный договор.
Рекомендуется подписывать их в один день.
3. Оформление расчетов.
В настоящее время принято (так как это безопасно) проводить расчеты по сделке через аренду банковской ячейки или аккредитив.
Т.е., когда подписаны кредитный договор и договор купли-продажи, в этом же банке оформляется и подписывается договор аренды банковской ячейки или договор аккредитива (позаботьтесь заранее о таком договоре), и перед подачей документов в УФРС на регистрацию денежные средства кладутся наличными в банковскую ячейку или на счет аккредитива.
4. Регистрация перехода права собственности.
Все необходимые и подписанные документы сдаются на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Присутствуют все собственники и все покупатели, либо их доверенные лица, с нотариально оформленными доверенностями. Необходимо заранее позаботится о записи на прием. Так же можно сдать документы на регистрацию через МФЦ (многофункциональные центры).
После сдачи документов покупателям и продавцам будет назначен день получения документов (срок регистрации сделок по ипотеке - 5 дней, по обычной сделке - 12 дней).
5. Расчет.
По условиям договора аренды банковской ячейки или договору аккредитива денежные средства могут получить:
Покупатель - если сделка не состоялась и на его экземпляре договора купли-продажи стоит отметка об отказе в регистрации перехода права собственности (перечень необходимых документов указывается в договорах);
Продавец - если сделка состоялась и на его экземпляре договора купли-продажи стоит отметка о регистрации перехода права собственности (перечень необходимых документов указывается в договорах).
При расчетах рекомендуется присутствовать обеим сторонам, так как покупателю необходимо получить от продавца расписку в получении полной суммы по договору купли-продажи.
Контакты
Для общего понимания:
1. По закону только собственник (владелец) недвижимости имеет право продать ее. Либо он делает это лично, либо за него (не "вместо") продать может другое лицо, обладающее соответствующей нотариально заверенной доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством.
2. Продавец должен четко понимать, при каких условиях его объект недвижимости будет продан, и что он хочет получить в результате продажи своей собственности.
Для информации:
- свободная продажа (продавец продает объект с целью получения денежных средств на свои цели);
- альтернативная продажа (продавец продает объект с условием одновременной покупки другого объекта за денежные средства, вырученные с продажи своего объекта);
Важно понимать, что при свободной продаже значительно легче продать объект недвижимости и по более высокой цене, равно как и купить квартиру за деньги, без условия встречной продажи своего объекта значительно легче и по более низкой цене.
Свободная продажа не возможна, если собственником объекта или его доли является несовершеннолетний. Требуется разрешение органов опеки (см. страницу "опека").
Основные параметры объекта недвижимости, которые интересуют потенциального покупателя:
1. Территориальные и технические параметры объекта:
- что за объект (земельный участок, дом, квартира, комната, доля в праве собственности на объект); - адрес; - транспортная доступность (удаление от станции метро, остановки общественного транспорта, ж.д. станции); - площадь земельного участка; - этаж и этажность дома; - год постройки дома; - серия дома; - тип дома; - материал дома (панельный, блочный, кирпичный, монолитный, монолитно-кирпичный); - количество комнат в квартире; - площадь квартиры (общая, жилая, кухня, санузел, балкон/лоджия, коридор, высота потолков).
2. Статус продаваемого объекта:
- объект вторичного рынка (продавец владеет объектом на основании свидетельства о праве собственности, т.е. продавец - собственник); - новостройка (продавец владеет правом оформления в собственность объекта на основании договора долевого участия или договора жилищно-строительного кооператива); - недострой (как правило относиться к строящемуся дому на земле, принадлежащей продавцу на праве собственности или по договору долгосрочной аренды, на который имеется проектная, строительная документация, но еще не сданный в эксплуатацию); - продажа свободная или альтернативная.
3. Юридические параметры объекта:
- количество собственников; - право продавца на объект (ДДУ, ЖСК, договор соинвестирования); - свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца; - документ основание для регистрации права собственности продавца (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве (по завещанию или в силу закона), договор передачи (приватизация), дарение, решение суда); - срок нахождения объекта в собственности продавца (более или менее трех лет, влияет на порядок налогообложения при продаже объекта недвижимости (см. страницу "налоги"); - готовность других документов, которые могут потребоваться для оформления и регистрации сделки (перечень документов далее); - есть ли несовершеннолетние собственники (если есть, то потребуется разрешение органа опеки на продажу объекта); - количество прописанных людей; - количество проживающих людей; - есть ли перепланировки и узаконены ли они.
4. Инфраструктура:
Наличие на территории расположения объекта продажи объектов инфраструктуры: школы, детские сады, поликлиники, магазины, детские площадки, спортивные площадки, парки и скверы, спортивные комплексы, торговые центры, банки, кинотеатры и т.п.
5. Состояние объекта:
Состояние квартиры, подъезда, придомовой территории, парковки, наличие лифтов, консьержа, ремонт, кухонная плита, мебель, техника, трубопровод, сантехника, окна, счетчики, домофон и т.д. и т.п.
Порядок действий:
1. Определиться с выбором специалиста по недвижимости, который окажет Вам услугу по продаже объекта (почему это важно и как это сделать см. страницу "выбор риэлтора").
Если Ваш выбор самостоятельная продажа, то дальнейшие шаги осуществляете сами (помните, что единственный процесс, который Вы можете осуществить самостоятельно, описан ниже, но он не самый эффективный (как с финансовой точки зрения, так и с временной)).
Если выбрали риэлтора (заключили договор на оказание услуги по продаже), то дальнейшие шаги по "поиску" покупателя будут осуществляться по другой технологии, по ряду причин, недоступной собственнику и более эффективной.
2. Сделать профессиональные фотографии объекта недвижимости и придомовой территории, а так же фото (картинку) планировки объекта.
3. Сделать грамотное, емкое и интересное описание объекта.
4. Сделать анализ предложений рынка недвижимости по объектам, которые по параметрам соответствуют Вашему объекту и спрогнозировать стартовую цену продажи.
(Объект недвижимости ПРОДАЕТСЯ ВСЕГДА при выполнении двух параметров: грамотное продвижение и позиционирование, и правильная цена.)
5. Обеспечить хорошую рекламу (как минимум размещение на ведущих сайтах по продаже недвижимости и в базах данных профессиональных риэлторских программ).
6. При отсутствии звонков и просмотров потенциальными покупателями необходимо небольшими шагами (по 100-200 тысяч рублей) опускаться в цене от стартовой стоимости раз в 1-2 недели. Цель: безопасно подойти к рыночной стоимости квартиры. (контролируйте что бы Ваш риэлтор не назначал цену квартиры не согласовав ее с Вами).
7. Обеспечить просмотр объекта потенциальными покупателями.
8. Внимательно составляете (читаете) и подписываете соответствующие документы при проведении сделки по купле-продаже Вашего объекта.
9. Готовите необходимые документы по объекту продажи для сделки.
10. Внимательно составляете (читаете) и подписываете соответствующие документы при проведении расчетов по сделке.
11. При необходимости, подаете налоговую декларацию и уплачиваете налоги.
Перечень документов для проведения сделки:
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(договор долевого участия, договор участия в жилищьно-строительном кооперативе, договор соинвестирования - в этих случаях договором сделки будет не договор купли-продажи, а, например, договор переуступки);
2. Документ - основание (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве (по завещанию или в силу закона), договор передачи (приватизация), дарение, решение суда и т.п.);
3. Выписка из финансово-лицевого счета (справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выдается ЕИРЦ (единый информационный расчетный центр));
4. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных гражданах (выдается в паспортном столе);
5. Согласие супруга продавца (желательно нотариально заверенное), если объект приобретался в браке, и на него распространяется режим совместной собственности, т.е. приобретался по возмездной сделке. Безвозмездная сделка - дарение, приватизация, наследство (даже в этих случаях лучше оформить такое согласие, особенно если продавец в браке состоял).
6. Согласие супруга покупателя, либо заявление, что покупатель в браке не состоит (желательно нотариально заверенное).
7. Копии паспортов всех участников сделки (всех собственников и всех покупателей, а так же представителей продавцов или покупателей, которые действуют по доверенности).
8. Квитанция об уплате госпошлины (можно оплатить в день подачи документов на регистрацию в регистрирующем органе).
Документы необязательные для регистрации перехода права собственности на объект в регистрационном органе, но необходимые для продажи по ипотеке, либо желательны для проверки:
1. Технический паспорт (заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации), можно через МФЦ (многофункциональные центры)).
2. Поэтажный план (заказывается в БТИ, можно через МФЦ).
3. Экспликация (заказывается в БТИ, можно через МФЦ).
4. Кадастровый паспорт (заказывается в БТИ, можно через МФЦ).
5. Выписка из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заказывается в регистрационном органе (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), необходим для проверки сведений о собственниках объекта и наличии или отсутствии обременений по объекту (залог, арест и т.п.). При регистрации права собственности на объект до 1998 года такие сведения можно получить в БТИ (бюро технической инвентаризации).
6. Справка из психоневрологического диспансера (по соглашению сторон).
7. Справка из наркологического диспансера (по соглашению сторон).
Порядок оформления документов по сделке:
1. Продавец и покупатель оформляют свои намерения о купле-продаже:
- основой является передача определенной суммы денежных средств (примерно 10% от стоимости объекта, о которой договорились продавец и покупатель, сумма может быть любой) как часть платежа за объект в виде аванса или задатка;
- оформляется это либо договором аванса (задатка), либо предварительным договором купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств авансом (задатком);
- денежные средства (аванс/задаток) передаются под расписку, оформленную соответствующим образом.
Предварительный договор несет в себе функцию - обязательство заключить в установленный срок основной договор купли-продажи.
Аванс - это часть платежа, в случае, если сделка срывается, аванс подлежит возврату в полном объеме.
Задаток кроме меры платежа несет в себе меру ответственности, т.е. в случае если сделка срывается по вине покупателя задаток не возвращается, а по вине продавца - возвращается в двойном размере.
(подробно об авансе и задатке)
2. Подписание договора купли-продажи.
Подписывается при подготовленном пакете документов на сделку (как правило, в день подачи документов на регистрацию). В том числе в договоре детально прописываются сроки и порядок расчетов, сроки и порядок освобождения и передачи объекта.
Если покупатель с ипотекой, то, как правило, договор купли продажи оформляется по образцу банка. Так же, перед его подписанием, покупатель подписывает кредитный договор.
Рекомендуется подписывать их в один день.
3. Оформление расчетов.
В настоящее время принято (так как это безопасно) проводить расчеты по сделке через аренду банковской ячейки или аккредитив.
Т.е., когда подписаны кредитный договор и договор купли-продажи, в этом же банке оформляется и подписывается договор аренды банковской ячейки или договор аккредитива (позаботьтесь заранее о таком договоре), и перед подачей документов в УФРС на регистрацию денежные средства кладутся наличными в банковскую ячейку или на счет аккредитива.
4. Регистрация перехода права собственности.
Все необходимые и подписанные документы сдаются на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Присутствуют все собственники и все покупатели, либо их доверенные лица, с нотариально оформленными доверенностями. Необходимо заранее позаботится о записи на прием. Так же можно сдать документы на регистрацию через МФЦ (многофункциональные центры).
После сдачи документов покупателям и продавцам будет назначен день получения документов (срок регистрации сделок по ипотеке - 5 дней, по обычной сделке - 12 дней).
5. Расчет.
По условиям договора аренды банковской ячейки или договору аккредитива денежные средства могут получить:
Покупатель - если сделка не состоялась и на его экземпляре договора купли-продажи стоит отметка об отказе в регистрации перехода права собственности (перечень необходимых документов указывается в договорах);
Продавец - если сделка состоялась и на его экземпляре договора купли-продажи стоит отметка о регистрации перехода права собственности (перечень необходимых документов указывается в договорах).
При расчетах рекомендуется присутствовать обеим сторонам, так как покупателю необходимо получить от продавца расписку в получении полной суммы по договору купли-продажи.
Контакты
Комментариев нет:
Отправить комментарий