Преимущества сотрудничества с риэлтором

Существует множество иллюзий по поводу того, как продавать или покупать объект недвижимости, и, следовательно, возникает вопрос: зачем нанимать риэлтора и за что ему платить?

Для обывателя, т.е. человека, не занимающегося куплей-продажей недвижимости на постоянной основе, процесс покупки или продажи выглядит искаженно и далек от реальности. Рассмотрим отдельно продавца и отдельно покупателя.

Продавец

Мышление продавца:

- моя цель продать квартиру

Это иллюзия, т.к. на самом деле продажа является средством достижения цели, и если продавец понимает свою цель, то часто оказывается, что он выбирает не тот путь. Сколько существует людей, столько и жизненных ситуаций. Необходимо понять: какую задачу (или задачи) и в чьих интересах решает продажа квартиры. Зачастую оказывается, что продавец является "покупателем", просто его финансы на покупку новой недвижимости находятся в низколиквидном товаре, т.е. в квартире, которая выставляется на продажу. И это не обязательно альтернатива. Здесь свой порядок действий.; 

- я сам могу сфотографировать объект и выставить в рекламу

Конечно может, но по факту нет ни одного звонка по рекламе, ни одного просмотра потенциальными покупателями. А причина в том, что продавец-обыватель не понимает, что такое рекламные интернет площадки, что такое базы данных, что такое профессиональные базы данных (доступ в которые имеют только специалисты), как они работают и как их использовать. Чтобы немного приоткрыть завесу, поясню, что покупатель, в принципе, не может увидеть нужное объявление.

В том числе из-за:

1. огромного количества этих объявлений (более 70% объявлений – это «мусор»: рекламные объявления несуществующих объектов, объявления для оценки спроса, а не продажи, объявления для поднятия или снижения стоимости квартир в районе и т.п.);

2. способов мышления продавца и покупателя при поиске друг друга (сама природа и психология не дают найти друг друга при существующих условиях поиска на рекламных интернет ресурсах);

На самом деле это очень трудоемкая работа – создать входящий поток покупателей на объект, требующая понимания картины в целом и профессиональных навыков.

- я сам могу составить необходимые документы и организовать сделку (включая переговоры, условия сделки, обязательства, расчеты и т.п.)

Комментировать тут можно много, но важно понять, что без специфических знаний и опыта продавец потратит много нервов, времени и если сделает это, то с гораздо меньшей выгодой, чем это сделал бы профессионал.

Покупатель

Мышление покупателя:

- моя цель купить квартиру

Покупатель так же как и продавец часто ошибается в том, что является целью, а что средством достижения этой цели;

- я сам могу найти подходящий объект

В данном случае специалисту немного легче объяснить покупателю выгоды сотрудничества, потому что через небольшое время самостоятельных попыток покупатель приходит к тому, что нужен риэлтор. Объясняется это тем, что продавец, выложив объект в рекламу, не может понять, почему никто не звонит. А покупатель при самостоятельном поиске, каждый раз набирая номер телефона, указанный в объявлении, сталкивается с невозможностью договориться о просмотре объекта, посмотреть документы и понять возможность сделки, да и просто с хамством.

- я сам могу составить необходимые документы и организовать сделку (включая переговоры, условия сделки, обязательства, расчеты и т.п.)

Тот же комментарий, что и у продавца.

Так что же продает риэлтор?

Знания и опыт в единицу времени.

То есть, на вопрос клиента: за что я должен платить? – ответ: за время, которое тратит на него опытный и грамотный специалист.

А на вопрос: почему такая сумма вознаграждения? – ответ: потому что это товар риэлтора, и именно так он оценивает свое время.

Что же покупает клиент?

1. Снижение уровня тревоги и стресса.
2. Экономию времени.
3. Выгоду. 

Конечно продавец или покупатель скажет, что сделка с квартирой раз в жизни, можно и понервничать. Так то оно так, но в состоянии стресса легко сделать ошибку, а она может оказаться роковой.

Даже если не обращать внимания на первые два пункта, зачастую, материальная выгода по сделке при сотрудничестве со специалистом превышает уровень его вознаграждения.

Контакты

Аванс и Задаток при сделках с недвижимостью

В практике, на рынке недвижимости при расчетах по сделкам используются такие понятия как «аванс» и «задаток».

И «аванс», и «задаток» – это формы предварительного платежа по договору.

Целью таких предварительных платежей при сделках с недвижимостью является обеспечение обязательств по договору.

Какие же это обязательства? Покупатель обязуется купить указанную в договоре недвижимость, а продавец продать эту недвижимость покупателю. А в случае срыва сделки виновная сторона несет материальную ответственность.

Теперь давайте разберем, что такое «аванс» и что такое «задаток» с точки зрения законодательства, и применение данных понятий при сделках с недвижимостью с точки зрения законодательства.

              

Задаток

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исходя из действующего гражданского законодательства России можно выделить следующие отличительные черты задатка как способа обеспечения обязательства. Задаток - это всегда денежная сумма. Иной предмет, либо вещь не может быть расценена в качестве задатка. Данная денежная сумма выдается одной стороной другой в счет причитающихся с нее по договору платежей. Таким образом, задаток может существовать только при условии, что между сторонами существуют договорные отношения. Следует также отметить, что задаток является и платежом по конкретному договору.

Согласно ст. 380 ГК РФ задаток служит подтверждением заключения договора. Таким образом, соглашение о задатке является доказательством наличия договорных отношений между сторонами.

Таким образом, из данного определения можно сделать вывод, что задаток выполняет следующие функции: платежную, обеспечения исполнения обязательства, подтверждения наличия обязательства.

Пункт 2 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Таким образом, если письменная форма не соблюдена, то переданную сумму нельзя будет считать задатком, если не будет доказано иное.

Последствия неисполнения договора, обеспеченного задатком, различны, в зависимости от того, по чьей вине, - покупателя или продавца, он не был исполнен.

Для лучшего понимания данного вопроса представим следующую таблицу:

Сторона, виновная в неисполнении договора	Последствия
Сторона, давшая задаток	Задаток остается у стороны, получившей задаток
Сторона, получившая задаток	Сторона, получившая задаток, обязана возвратить его в двойном размере
Обязательство прекратилось до его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения	Задаток возвращается стороне, давшей его

       

       

Аванс

Современное гражданское законодательство России не дает определение понятию "аванс". Упоминание о нем содержится в п. 3 ст. 380, п. 2 ст. 711, 735, 823 ГК РФ.

В первой части Кодекса аванс упоминается как раз в связи с задатком. Пункт 3 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что "в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное". Таким образом, задаток как бы противопоставляется законодателем авансу.

Статьи 711 и 735 говорят об авансе применительно к конкретному виду договоров, в данном случае - к договору подряда. Статья 823 ГК РФ устанавливает, что аванс является одним из способов предоставления коммерческого кредита.

Коммерческий кредит может найти применение в случаях, когда заключается договор подряда и происходит авансирование работ. Работы по какой-либо причине не выполнены, и тогда заказчик имеет право, сославшись на ст. 823 ГК РФ, потребовать возвратить полученную сумму с учетом требований ст. 811 ГК РФ (уплата процентов), так как согласно ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту, в отличие от товарного, применяются правила всей главы 42, а не только второго параграфа. Необходимо отметить, что каждый договор имеет свои правила исполнения, и правила коммерческого кредита применяются лишь там, где специальных правил не установлено и где его применение не будет противоречить существу обязательства.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие признаки аванса:

1. Аванс - денежная сумма, которая передается в счет платежей по имеющемуся договору, то есть так же, как задаток, служит доказательством заключения договора.

2. Исходя из п. 1 аванс, также как и задаток, выполняет платежную функцию.

3. В случае нарушения стороной, получившей аванс, условий договора, другая сторона имеет право почти во всех случаях неисполнения договора потребовать возвращения аванса. Возвращение аванса в двойном размере (подобно задатку), законодательством не предусмотрено, то есть аванс не является способом обеспечения обязательства. В случае, если иное не установлено соглашением сторон, сторона, получившая аванс и нарушившая условия договора, может быть понуждена вернуть аванс и уплатить по нему проценты в соответствии со ст. 811 ГК РФ) если иное не предусмотрено соглашением сторон. В данном случае наличествуют отношения займа, а не обеспечения исполнения обязательства.

              

Что же мы видим?

Что при внесении «аванса» не достигается цель (обеспечение обязательств по договору). То есть ни продавец, ни покупатель не несут ответственности за срыв сделки.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, при сделках с недвижимостью и аванс и задаток может вноситься только при наличии письменного договора между продавцом и покупателем. Никакие авансовые договоры (соглашения) или договоры о задатке без наличия письменного договора между покупателем и продавцом объекта недвижимости юридически существовать не могут.

                

Как же должен выглядеть юридически правильный способ обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры?

Это заключение предварительного договора купли-продажи (ч.1 ст.429 ГК РФ). Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем и оговаривает:

- данные сторон сделки (данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ);

- условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;

- срок, в который стороны намерены заключить основной договор.

- условия оплаты, в том числе условия задатка и штрафные санкции с той или другой стороны.

              

Если все же сделка оформляется по договору купли-продажи (т.е. договор уже подписан), то возможно оформить авансовое соглашение или соглашение о задатке. Но такие соглашения (договоры) должны заключаться только между сторонами основного договора купли-продажи объекта недвижимости, т.е. между продавцом и покупателем.

При этом необходимо соблюдать требования ГК РФ:

соглашение об авансе может быть заключено в устной форме (ст. 159 ГК РФ), но согласно п. 2 ст. 161 ГК РФ простая письменная форма соглашения об авансе обязательна, если сумма аванса превышает 10 МРОТ. Несоблюдение данной нормы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

отказ от возврата аванса признается необоснованным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

так как уплата аванса — это денежное обязательство, согласно п. 1 ст.395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Названные правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

в случае отказа от возврата аванса заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о взыскании:

·                    суммы аванса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ);

·                    процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

·                    судебных расходов (ст. 88, 94, 98 ГПК РФ).