Опека

Разрешение органов опеки необходимо в случаях, когда собственниками продаваемого объекта недвижимости являются, в том числе, несовершеннолетние.

Статья 292 ГК РФ (пункт 4)

Данный вопрос регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «об опеке и попечительстве».

Суть действий органов опеки в том, что бы несовершеннолетний собственник в результате продажи не был ущемлен, т. е. его положение не ухудшилось. Такая оценка делается по многим показателям, в том числе: площадь помещения в собственности несовершеннолетнего, параметры объектов сделки, размер доли в праве собственности, состав семьи и т. д. и т. п. Вообщем, если несовершеннолетний собственник взамен проданной собственности получит не худшие условия (на усмотрение органов опеки).

Из практики это: либо одновременная продажа квартиры, где собственником является ребенок, и покупка другой квартиры, где этот ребенок так же становится собственником; либо продажа квартиры, где собственником является ребенок, с одновременным выделением доли для ребенка в какой-либо другой квартире.
Выделять такую долю необходимо в соответствии с пунктом 3 ст. 37 ГК РФ.
Некоторые органы опеки отказывают в выдаче разрешения при одновременном выделении доли. Основано это на том, что дарением не признается договор, при котором существует встречное предложение вещи или права либо встречного обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 572 ГК РФ). К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ. 
Отказ органов опеки можно обжаловать в суде.

Важно! Прежде чем покупать новую квартиру или выделять долю в какой-либо другой квартире необходимо получить разрешение органов опеки. Иначе несовершеннолетний собственник на момент подачи заявления в орган опеки на продажу объекта уже будет владеть не только этим объектом, но и вновь приобретенным, а следовательно, продажа первоначальной собственности ухудшит его положение и опека не даст разрешения.

То есть, для подачи заявления в органы опеки необходимо собрать пакет документов по обоим объектам. А получив разрешение, провести обе сделки одновременно и в определенный срок предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий по выданному разрешению.

Отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему разрешено только в следующих случаях:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Перечень документов для получения разрешения органов опеки на совершение сделки по объекту, собственником которого или в котором является несовершеннолетний(ие). Перечень максимальный. Не все органы опеки требуют все документы в обязательном порядке. Необходима консультация в конкретном органе.

1) Запрос от нотариуса. Обычно не требуется.
2) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий причину отсутствия (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Обязательно личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства.

Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

3) Заявление несовершеннолетнего, достигшего 14 — летнего возраста, на согласие по отчуждению собственности.
4) Заявление всех совершеннолетних собственников объектов, участвующих в сделке. Обязательно личное присутствие каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. ( Обязательно присутствие собственников объекта, в которой есть несовершеннолетние дети).
5) Свидетельство о рождении ребенка (детей).
6) Документы, подтверждающие права собственности на жилые объекты, участвующие в сделке (свидетельство регистрации права собственности и документы основания для регистрации).

7) Справки БТИ о стоимости на жилые объекты, участвующие в сделке.
8) Технический паспорт, кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план на все жилые объекты, участвующие в сделке.
9) Выписки из домовых книг по всем жилым объектам, участвующим в сделке (справка о прописанных лицах).
10) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые объекты, участвующие в сделке (справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам) или справки об отсутствии задолженности из ЕИРЦ (единый информационный расчетный центр) на все жилые объекты, участвующие в сделке.

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.
Для информации:
— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым объектам, участвующим в сделке;
— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;
— срок подготовки распорядительных документов – 15 дней с момента написания заявлений (пункт 3 статьи 21 Федерального Закона "Об опеке и попечительстве"), при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:
а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,
б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,
с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.
Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.
В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.
Образец заявления

Руководителю
муниципалитета ______________________
____________________________________
от гр._______________________________ ,
проживающего (ей) по адресу:
ул.______________________ д.___ , кв.___
паспорт_______________________________
телефон ______________________________
Заявление
Прошу Вас разрешить совершение сделки купли – продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью  _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве  собственности  гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).
Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета __________________________ копии договоров купли-продажи (мены).
Претензий к органу опеки и попечительства не имею.
Дата ________________ Подпись _________/________________________________/

Ссылки на законодательство:

Статья 292 ГК РФ

Статья 37 ГК РФ

Статья 28 ГК РФ
Статья 572 ГК РФ
Статья 170 ГК РФ

Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (с изменениями и дополнениями) Глава4. Правовой режим имущества подопечных