Преимущества сотрудничества с риэлтором

Существует множество иллюзий по поводу того, как продавать или покупать объект недвижимости, и, следовательно, возникает вопрос: зачем нанимать риэлтора и за что ему платить?

Для обывателя, т.е. человека, не занимающегося куплей-продажей недвижимости на постоянной основе, процесс покупки или продажи выглядит искаженно и далек от реальности. Рассмотрим отдельно продавца и отдельно покупателя.

Продавец

Мышление продавца:

- моя цель продать квартиру

Это иллюзия, т.к. на самом деле продажа является средством достижения цели, и если продавец понимает свою цель, то часто оказывается, что он выбирает не тот путь. Сколько существует людей, столько и жизненных ситуаций. Необходимо понять: какую задачу (или задачи) и в чьих интересах решает продажа квартиры. Зачастую оказывается, что продавец является "покупателем", просто его финансы на покупку новой недвижимости находятся в низколиквидном товаре, т.е. в квартире, которая выставляется на продажу. И это не обязательно альтернатива. Здесь свой порядок действий.; 

- я сам могу сфотографировать объект и выставить в рекламу

Конечно может, но по факту нет ни одного звонка по рекламе, ни одного просмотра потенциальными покупателями. А причина в том, что продавец-обыватель не понимает, что такое рекламные интернет площадки, что такое базы данных, что такое профессиональные базы данных (доступ в которые имеют только специалисты), как они работают и как их использовать. Чтобы немного приоткрыть завесу, поясню, что покупатель, в принципе, не может увидеть нужное объявление.

В том числе из-за:

1. огромного количества этих объявлений (более 70% объявлений – это «мусор»: рекламные объявления несуществующих объектов, объявления для оценки спроса, а не продажи, объявления для поднятия или снижения стоимости квартир в районе и т.п.);

2. способов мышления продавца и покупателя при поиске друг друга (сама природа и психология не дают найти друг друга при существующих условиях поиска на рекламных интернет ресурсах);

На самом деле это очень трудоемкая работа – создать входящий поток покупателей на объект, требующая понимания картины в целом и профессиональных навыков.

- я сам могу составить необходимые документы и организовать сделку (включая переговоры, условия сделки, обязательства, расчеты и т.п.)

Комментировать тут можно много, но важно понять, что без специфических знаний и опыта продавец потратит много нервов, времени и если сделает это, то с гораздо меньшей выгодой, чем это сделал бы профессионал.

Покупатель

Мышление покупателя:

- моя цель купить квартиру

Покупатель так же как и продавец часто ошибается в том, что является целью, а что средством достижения этой цели;

- я сам могу найти подходящий объект

В данном случае специалисту немного легче объяснить покупателю выгоды сотрудничества, потому что через небольшое время самостоятельных попыток покупатель приходит к тому, что нужен риэлтор. Объясняется это тем, что продавец, выложив объект в рекламу, не может понять, почему никто не звонит. А покупатель при самостоятельном поиске, каждый раз набирая номер телефона, указанный в объявлении, сталкивается с невозможностью договориться о просмотре объекта, посмотреть документы и понять возможность сделки, да и просто с хамством.

- я сам могу составить необходимые документы и организовать сделку (включая переговоры, условия сделки, обязательства, расчеты и т.п.)

Тот же комментарий, что и у продавца.

Так что же продает риэлтор?

Знания и опыт в единицу времени.

То есть, на вопрос клиента: за что я должен платить? – ответ: за время, которое тратит на него опытный и грамотный специалист.

А на вопрос: почему такая сумма вознаграждения? – ответ: потому что это товар риэлтора, и именно так он оценивает свое время.

Что же покупает клиент?

1. Снижение уровня тревоги и стресса.
2. Экономию времени.
3. Выгоду. 

Конечно продавец или покупатель скажет, что сделка с квартирой раз в жизни, можно и понервничать. Так то оно так, но в состоянии стресса легко сделать ошибку, а она может оказаться роковой.

Даже если не обращать внимания на первые два пункта, зачастую, материальная выгода по сделке при сотрудничестве со специалистом превышает уровень его вознаграждения.

Контакты

Аванс и Задаток при сделках с недвижимостью

В практике, на рынке недвижимости при расчетах по сделкам используются такие понятия как «аванс» и «задаток».

И «аванс», и «задаток» – это формы предварительного платежа по договору.

Целью таких предварительных платежей при сделках с недвижимостью является обеспечение обязательств по договору.

Какие же это обязательства? Покупатель обязуется купить указанную в договоре недвижимость, а продавец продать эту недвижимость покупателю. А в случае срыва сделки виновная сторона несет материальную ответственность.

Теперь давайте разберем, что такое «аванс» и что такое «задаток» с точки зрения законодательства, и применение данных понятий при сделках с недвижимостью с точки зрения законодательства.

              

Задаток

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исходя из действующего гражданского законодательства России можно выделить следующие отличительные черты задатка как способа обеспечения обязательства. Задаток - это всегда денежная сумма. Иной предмет, либо вещь не может быть расценена в качестве задатка. Данная денежная сумма выдается одной стороной другой в счет причитающихся с нее по договору платежей. Таким образом, задаток может существовать только при условии, что между сторонами существуют договорные отношения. Следует также отметить, что задаток является и платежом по конкретному договору.

Согласно ст. 380 ГК РФ задаток служит подтверждением заключения договора. Таким образом, соглашение о задатке является доказательством наличия договорных отношений между сторонами.

Таким образом, из данного определения можно сделать вывод, что задаток выполняет следующие функции: платежную, обеспечения исполнения обязательства, подтверждения наличия обязательства.

Пункт 2 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Таким образом, если письменная форма не соблюдена, то переданную сумму нельзя будет считать задатком, если не будет доказано иное.

Последствия неисполнения договора, обеспеченного задатком, различны, в зависимости от того, по чьей вине, - покупателя или продавца, он не был исполнен.

Для лучшего понимания данного вопроса представим следующую таблицу:

Сторона, виновная в неисполнении договора	Последствия
Сторона, давшая задаток	Задаток остается у стороны, получившей задаток
Сторона, получившая задаток	Сторона, получившая задаток, обязана возвратить его в двойном размере
Обязательство прекратилось до его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения	Задаток возвращается стороне, давшей его

       

       

Аванс

Современное гражданское законодательство России не дает определение понятию "аванс". Упоминание о нем содержится в п. 3 ст. 380, п. 2 ст. 711, 735, 823 ГК РФ.

В первой части Кодекса аванс упоминается как раз в связи с задатком. Пункт 3 ст. 380 ГК РФ устанавливает, что "в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное". Таким образом, задаток как бы противопоставляется законодателем авансу.

Статьи 711 и 735 говорят об авансе применительно к конкретному виду договоров, в данном случае - к договору подряда. Статья 823 ГК РФ устанавливает, что аванс является одним из способов предоставления коммерческого кредита.

Коммерческий кредит может найти применение в случаях, когда заключается договор подряда и происходит авансирование работ. Работы по какой-либо причине не выполнены, и тогда заказчик имеет право, сославшись на ст. 823 ГК РФ, потребовать возвратить полученную сумму с учетом требований ст. 811 ГК РФ (уплата процентов), так как согласно ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту, в отличие от товарного, применяются правила всей главы 42, а не только второго параграфа. Необходимо отметить, что каждый договор имеет свои правила исполнения, и правила коммерческого кредита применяются лишь там, где специальных правил не установлено и где его применение не будет противоречить существу обязательства.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие признаки аванса:

1. Аванс - денежная сумма, которая передается в счет платежей по имеющемуся договору, то есть так же, как задаток, служит доказательством заключения договора.

2. Исходя из п. 1 аванс, также как и задаток, выполняет платежную функцию.

3. В случае нарушения стороной, получившей аванс, условий договора, другая сторона имеет право почти во всех случаях неисполнения договора потребовать возвращения аванса. Возвращение аванса в двойном размере (подобно задатку), законодательством не предусмотрено, то есть аванс не является способом обеспечения обязательства. В случае, если иное не установлено соглашением сторон, сторона, получившая аванс и нарушившая условия договора, может быть понуждена вернуть аванс и уплатить по нему проценты в соответствии со ст. 811 ГК РФ) если иное не предусмотрено соглашением сторон. В данном случае наличествуют отношения займа, а не обеспечения исполнения обязательства.

              

Что же мы видим?

Что при внесении «аванса» не достигается цель (обеспечение обязательств по договору). То есть ни продавец, ни покупатель не несут ответственности за срыв сделки.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, при сделках с недвижимостью и аванс и задаток может вноситься только при наличии письменного договора между продавцом и покупателем. Никакие авансовые договоры (соглашения) или договоры о задатке без наличия письменного договора между покупателем и продавцом объекта недвижимости юридически существовать не могут.

                

Как же должен выглядеть юридически правильный способ обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры?

Это заключение предварительного договора купли-продажи (ч.1 ст.429 ГК РФ). Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем и оговаривает:

- данные сторон сделки (данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ);

- условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;

- срок, в который стороны намерены заключить основной договор.

- условия оплаты, в том числе условия задатка и штрафные санкции с той или другой стороны.

              

Если все же сделка оформляется по договору купли-продажи (т.е. договор уже подписан), то возможно оформить авансовое соглашение или соглашение о задатке. Но такие соглашения (договоры) должны заключаться только между сторонами основного договора купли-продажи объекта недвижимости, т.е. между продавцом и покупателем.

При этом необходимо соблюдать требования ГК РФ:

соглашение об авансе может быть заключено в устной форме (ст. 159 ГК РФ), но согласно п. 2 ст. 161 ГК РФ простая письменная форма соглашения об авансе обязательна, если сумма аванса превышает 10 МРОТ. Несоблюдение данной нормы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

отказ от возврата аванса признается необоснованным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

так как уплата аванса — это денежное обязательство, согласно п. 1 ст.395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Названные правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

в случае отказа от возврата аванса заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о взыскании:

·                    суммы аванса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ);

·                    процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

·                    судебных расходов (ст. 88, 94, 98 ГПК РФ).

Аренда или покупка квартиры по "ипотеке"

На сегодняшний день не менее 40% квартир в Москве приобретаются за счет ипотечного кредита. Тем не менее, для многих вопрос по одобрению ипотечного кредита, в силу финансовых возможностей, остается не разрешаемым. Но эта статья для тех, кто может позволить себе ипотеку, но не решил, что выгоднее: эта самая ипотека или аренда, с целью накопить денежные средства на покупку квартиры.
Говорить о том, что выгоднее - не корректно, так как в каждом отдельном случае у людей разные возможности и способности. И, поэтому, каждый самостоятельно должен решать, что ему больше подходит. Ну, а по каким параметрам принимать решение, и пойдет дальше речь.
Первое, с чем необходимо определиться - это конечная цель. То есть, что Вы хотите получить по прошествии определенного периода. А так как разговор о квартире, то и сравнивать нужно, что Вы можете получить, то есть какую квартиру, в том или другом случае.
Возьмем за вводную информацию тенденции рынка недвижимости в Москве на сегодняшний день, и условно предположим, что они останутся неизменными на протяжении всего периода. А так же предположим, что Ваш доход равен 200 000 рублей в месяц.
Итак:
Ипотечный кредит.
Например, Вы приобретаете трехкомнатную квартиру стоимостью в 10 000 000 рублей с первоначальным взносом 15% (1 500 000 руб.) на 20 лет под ставку банка в 13% годовых. Тогда Ваш ежемесячный платеж составит, примерно, 100 000 рублей в месяц.
За 20 лет Вы выплатите 24 000 000 + 1 500 000 = 25 500 000 рублей.
Если сохранится тенденция роста цен на жилье (а это около 10% в год - уровень инфляции), то через 20 лет Ваша квартира будет стоить 31 400 000 рублей.
То есть, Вы, выплатив 25 500 000 рублей, будете собственником квартиры стоимостью 31 400 000 рублей.
При этом от Вашего дохода ежемесячно будет оставаться 100 000 рублей на собственные нужды, часть от которых можно либо инвестировать, либо направлять на досрочное погашение ипотечного кредита. При чем доход может расти с течением времени.
Аренда.
Стоимость аренды подобной квартиры составляет около 60 000 рублей в месяц. На протяжении 20 лет аренда будет дорожать (инфляция и рост стоимости жилья). Предположим с той же тенденцией (примерно 5% в год). Тогда за 20 лет аренды Вы выплатите 21 300 000 рублей.
Таким образом за 20 лет Ваша экономия при аренде по сравнению с покупкой "по ипотеке" составит 25 500 000 - 21 300 000 = 4 200 000 рублей.
А через 20 лет, если квартира будет стоить 31 400 000 рублей, за сэкономленные средства можно будет купить, разве что, комнату в общежитии в пригороде Москвы.
Конечно, говорить о том, как будет развиваться рынок недвижимости на протяжении такого длительного периода, не совсем корректно. Ведь, теоретически возможно: и снижение стоимости жилья, и изменения в экономике, и продуманная действенная программа решения жилищного вопроса со стороны правительства. При этом предыдущие 20 лет говорят совсем о других тенденциях.

Письмо ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779 Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 13.09.2013 № 03-04-07/37870 Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ «О внесении изменений в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»

Письмо ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@ «О направлении для сведения и использования в работе письма Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 13.09.2013 № 03-04-07/37870 по вопросу порядка применения положений Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ «О внесении изменений в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»

Дата публикации: 24.09.2013

Дата письма: 18.09.2013 Номер: БС-4-11/16779@ Вид налога (тематика): Налог на доходы физических лиц Статьи Налогового кодекса:  Статья 220 Вопрос: О порядке применения положений Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ «О внесении изменений в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» Ответ:  Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от 13.09.2013 № 03-04-07/37870 по вопросу порядка применения положений Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов. Приложение: на 3-х листах. Действительный государственный советник Российской Федерации 3 класса С.Л. Бондарчук Приложение МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 13 сентября 2013 г. N 03-04-07/37870 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 19.08.2013 № АС-4-11/14978 по вопросу порядка применения положений Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ "О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" и сообщает следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 указанного Федерального закона он вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на доходы физических лиц. Учитывая, что данный Федеральный закон (далее - Федеральный закон № 212-ФЗ) опубликован в "Российской газете" от 26.07.2013 № 163 и налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц является календарный год, Федеральный закон № 212-ФЗ вступит в силу с 1 января 2014 г. Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона № 212-ФЗ установлено, что положения статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу указанного Федерального закона. Под правоотношениями по предоставлению имущественного налогового вычета в данном случае следует понимать возникновение права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета после вступления в силу Федерального закона № 212-ФЗ, то есть после 1 января 2014 г. Нормы статьи 220 Кодекса в редакции Федерального закона № 212-ФЗ о предоставлении налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации объектов недвижимости, а также о налоговом вычете в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на вышеуказанные цели, выделены в отдельные подпункты 3 и 4 пункта 1 данной статьи Кодекса. В связи с этим налогоплательщикам предоставляется право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение объекта недвижимости и имущественного налогового вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение этого же объекта либо иного объекта недвижимости. Кроме того, пунктом 6 статьи 1 Федерального закона № 212-ФЗ установлено, что право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных вышеуказанными подпунктами 3 и 4 пункта 1 данного Федерального закона № 212-ФЗ, предоставлено налогоплательщикам, являющимся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющими новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет). В данном случае имущественный налоговый вычет может быть предоставлен тем налогоплательщикам, детям (подопечным) которых не исполнилось 18 лет на момент возникновения у них права собственности на объект недвижимости. Согласно пункту 11 статьи 1 Федерального закона № 212-ФЗ повторное предоставление имущественных налоговых вычетов, предусмотренных указанными подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 1 данного Федерального закона, не допускается. При этом согласно подпунктам 6 и 7 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 212-ФЗ право на имущественный налоговый вычет у налогоплательщиков возникает в момент соблюдения всех условий его получения, определенных положениями статьи 220 Кодекса, то есть вне зависимости от периода, когда налогоплательщиком произведены расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. В этой связи имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 212-ФЗ, может быть предоставлен при соблюдении двух обязательных условий: - налогоплательщик ранее не получал имущественный налоговый вычет; - документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче - при приобретении прав на объект долевого строительства), на основании пунктов 1 и 2 статьи 2 Федерального закона № 212-ФЗ, должны быть оформлены после 1 января 2014 г. Что касается правоотношений по предоставлению имущественного налогового вычета, возникших до дня вступления в силу Федерального закона № 212-ФЗ и не завершенных на день вступления в силу данного Федерального закона, то согласно пункту 3 статьи 2 Федерального закона № 212-ФЗ к таким правоотношениям применяются положения статьи 220 Кодекса без учета изменений, внесенных Федеральным законом № 212-ФЗ. В целях исполнения налоговыми органами пункта 8 статьи 220 Кодекса в редакции Федерального закона № 212-ФЗ по подтверждению права налогоплательщиков на имущественные налоговые вычеты с указанием суммы имущественного налогового вычета, который налогоплательщик вправе получить у каждого налогового агента, указанного в подтверждении, налоговые органы подтверждают право на получение имущественного налогового вычета на основании суммы, указанной налогоплательщиком в заявлении. В отношении предоставления имущественного налогового вычета при приобретении объектов недвижимости в общую долевую собственность следует отметить, что, несмотря на отсутствие в новой редакции статьи 220 Кодекса соответствующей нормы, ранее действовавший порядок предоставления имущественных налоговых вычетов совладельцам объектов недвижимости, в том числе супругам, не изменился и производится исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости. Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики И.В.ТРУНИН

Письмо ФНС РФ от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@ ПО ВОПРОСУ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Письмо ФНС РФ от 29 октября 2007 г. N 04-2-03/003109

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
   
                      ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
   
                                 ПИСЬМО
                 от 29 октября 2007 г. N 04-2-03/003109
   
            О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДА ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА
   
       Федеральная  налоговая  служба  рассмотрела  письмо  о  порядке
   предоставления   имущественного   налогового   вычета  в  отношении
   доходов от продажи доли в квартире и сообщает.
       В  соответствии  с  положениями пункта 1 статьи 34.2 Налогового
   кодекса   Российской   Федерации   (далее  -  Кодекса)  право  дачи
   письменных  разъяснений  налогоплательщикам  по вопросам применения
   законодательства   Российской   Федерации   о   налогах   и  сборах
   предоставлено Министерству финансов Российской Федерации.
       Руководствуясь  положениями  пункта  4  статьи  32  Кодекса и с
   учетом  разъяснения  Департамента  налоговой  и  таможенно-тарифной
   политики  Минфина России от 11.04.2007 N 03-04-05-01/109 ФНС России
   информирует о следующем.
       Положениями   подпункта   1   пункта   1  статьи  220  Кодекса,
   применяемыми  к  доходам,  полученным  в период после 1 января 2005
   года,  предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении
   доходов,  полученных  физическим  лицом от продажи доли в квартире,
   предоставляется  в  размере  1  миллиона рублей, если срок владения
   такой долей составил менее трех лет.
       Положения  абзаца  4  подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса о
   распределении  размера указанного вычета между совладельцами жилого
   объекта,  находящегося  в  общей долевой собственности, применяются
   только  в  случае  одновременного отчуждения жилого объекта в целом
   (в данном случае - всей квартиры).
   
                                                        Действительный
                                              государственный советник
                                                  Российской Федерации
                                                              3 класса
                                                           И.Ф.ГОЛИКОВ

Внесение изменений в статью 220 от 10.07.2013

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ
В СТАТЬЮ 220 ЧАСТИ ВТОРОЙ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой 5 июля 2013 года

Одобрен Советом Федерации 10 июля 2013 года

Статья 1

Внести в "статью 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 32, ст. 3340; 2001, N 1, ст. 18; N 23, ст. 2289; 2003, N 28, ст. 2879; 2004, N 34, ст. 3527; 2005, N 24, ст. 2312; 2006, N 31, ст. 3443; N 50, ст. 5286; 2007, N 31, ст. 4013; N 49, ст. 6045; 2008, N 48, ст. 5519; 2009, N 29, ст. 3639; N 52, ст. 6444, 6455; 2010, N 31, ст. 4198; 2011, N 30, ст. 4563, 4575; N 48, ст. 6729, 6731) изменение, изложив ее в следующей редакции: 

"Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1. имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2.  имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
3. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
4. имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
   При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;
3. при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);
4. положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
   от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
   от реализации ценных бумаг;
5. при реализации имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным "законом" от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", расходами налогоплательщика-жертвователя признаются документально подтвержденные расходы на приобретение, хранение или содержание такого имущества, понесенные налогоплательщиком-жертвователем на дату передачи такого имущества некоммерческой организации - собственнику целевого капитала на пополнение целевого капитала некоммерческой организации. Срок нахождения в собственности недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком-жертвователем в случае расформирования целевого капитала некоммерческой организации, отмены пожертвования или в ином случае, если возврат такого имущества, переданного на пополнение целевого капитала некоммерческой организации, предусмотрен договором пожертвования и (или) Федеральным "законом" от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", определяется с учетом срока нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика-жертвователя до даты передачи такого имущества на пополнение целевого капитала некоммерческой организации в порядке, установленном Федеральным "законом" от 30 декабря 2006 года N 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций".

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1. 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
   В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
   При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
2. при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом;
3. в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
   расходы на разработку проектной и сметной документации;
   расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
   расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
   расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
   расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
4. в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
   расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
   расходы на приобретение отделочных материалов;
   расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
5. принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
6. для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
   договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;
   договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;
   договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
   документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;
   решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;
   документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
7. имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

4. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

6. Право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, имеют налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет). Размер имущественных налоговых вычетов в указанном в настоящем пункте случае определяется исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных пунктом 3 настоящей статьи.

7. Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

8. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении с письменным заявлением к работодателю (далее в настоящем пункте - налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов у одного или нескольких налоговых агентов по своему выбору. В случае, если, получив имущественный налоговый вычет у одного налогового агента, налогоплательщик обращается за получением имущественного налогового вычета к другому налоговому агенту, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи и настоящим пунктом. Налоговый агент обязан предоставить имущественные налоговые вычеты при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественные налоговые вычеты, выданного налоговым органом, с указанием суммы имущественного налогового вычета, который налогоплательщик вправе получить у каждого налогового агента, указанного в подтверждении.
Право на получение налогоплательщиком имущественных налоговых вычетов у налоговых агентов в соответствии с настоящим пунктом должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у всех налоговых агентов, оказалась меньше суммы имущественных налоговых вычетов, определенной в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в порядке, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи.
В случае, если после представления налогоплательщиком в установленном порядке заявления налоговому агенту о получении имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, налоговый агент удержал налог без учета имущественных налоговых вычетов, сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном статьей 231 настоящего Кодекса.

9. Если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и (или) 4 пункта 1 настоящей статьи, не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

10. У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

11. Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не допускается.". 

Статья 2

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового "периода" по налогу на доходы физических лиц.

2. Положения "статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

3. К правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и не завершенным на день вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения "статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом.

4. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный "подпунктом 4 пункта 1 статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, предоставляется без учета ограничения, установленного "пунктом 4 статьи 220" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

Президент
Российской Федерации В.ПУТИН
Москва, Кремль 23 июля 2013 года N 212-ФЗ